Noções gerais sobre a propriedade:

CURIOSIDADES HISTÓRICAS

NA VERDADE TUDO TEM UM MOTIVO.

A PROPRIEDADE.

Nem todos os povos do mundo, conheceram o direito de propriedade. Muitos tinham a concepção de propriedade apenas sobre o rebanho, armas, animais, moedas, etc...Outros tiveram esta concepção sobre gente, como no período de escravidão. e segregação racial. Outros povos até hoje negociam mulheres e crianças. Em certos países da África, que representam na verdade o extrato da miséria mundial crianças são trocadas por poucas moedas como escravas, e até mesmo segundo se noticia, servem de objeto ao câmbio negro de transplante de órgãos. No Marrocos em virtude da formação cultural daquele povo, troca-se mulheres por camelos. O estranho é ver-se que a cultura sempre trata as mulheres e crianças como se fossem seres inferiores. Já vivemos outras épocas em que predominava a sociedade matriarcal. A verdade da inferioridade feminina, é milenar. Segundo historiadores e filósofos tudo começou com a edição da Bíblia. O Deus Homem. Jesus Homem. E, as mulheres sempre ocupando um posição de coadjuvantes. A tal ponto que, a Igreja Católica se esforça para dizer que Deus Homem é ser humano não definindo o sexo. Deixando-se de lado esta curiosidade história e antropológica, temos que abordar a questão relativa ao regime político, até para não fugir do tema proposto. . O Regime Político influência o direito. de tal sorte que a propriedade depende do traço característico do regime. Na China até hoje não se conhece o direito de propriedade. Em Cuba acontece a mesma coisa. Já na antiga União Soviética com a mudança do regime, os povos daqueles países que compunham a antiga URSS, estão caminhando sob a transição entre o não ser dono e ser dono. A civilização ocidental tem a concepção sedimentada do direito individual de propriedade. o "" meu / teu "". Nascemos e nos criamos com a cultura da posse, do domínio. tanto que nossas criança crescem dizendo "" esta coisa é minha. eu sou o dono"" inclusive do cão, do gato, da bicicleta, do brinquedo, da mãe, do pai, etc... Parece que a coisa é muito mais genética do que cultural, ou será que a cultura incorpora na genética de tal sorte que passa a fazer parte do genoma do futuro ser ? A matéria é fascinante tanto é que em cada assunto fugimos novamente do tema principal, devido a importância dos temas acessórios do núcleo. Assim, todos os temas que dizem respeito a propriedade e sua composição e história, merecem um tratado individual por envolver as diversas ciências existentes. Mas voltando a propriedade: a Revolução Francesa na verdade foi um marco de transição entre a velha e a nova civilização. A Revolução Francesa reconheceu a propriedade e a inscreveu como um direito natural e imprescritível do homem. Partindo-se das premissas antes trabalhadas, temos que a partir da Revolução Francesa o direito de propriedade começou a fazer parte do genoma dos europeus, e dos novos mundos recém descobertos, entre eles o nosso Brasil. Faremos uma pequena história do que seja a evolução jurídica das cidades no Brasil.

O BRASIL

O Brasil descoberto não tinha limites. Pertencia aos índios. A questão dos limites de domínio eram tratados de forma curiosa antigamente. Para se Ter uma idéia, daremos o exemplo do mar territorial: o mar territorial era delimitado pelo alcance do tiro de canhão. Até onde ia a bala ali era o limite de domínio do mar territorial. Então por não Ter um estado constituído já que tinha sido descoberto a recém por representação passou a vigir no Brasil as leis do descobridor. Nos dias de hoje por representação também os países dominantes exercem sobre os dominados, inclusive o poder de impor legislações em troca da concessão de empréstimos. Os portugueses como descobridores tomaram posse da nova terra fazendo vigir no território recém descoberto toda a ordem jurídica de Portugual. tomaram posse de Cabrália e Porto Seguro. Começaram a explorar a costa brasileira e a fundar novos povoados, como Recife, Olinda, Salvador, Rio etc...Para colonizar aquela terras que não tinha limites e recém descoberta, o Brasil litorâneo, dividiram a terra descoberta em capitanias. Foi o primeiro loteamento brasileiro. As capitanias eram doadas aos amigos dos Rei, que depois subdividiram as capitanias em sesmarias, que eram dadas aos amigos dos amigos do rei.

Mais tarde houveram as bandeiras. Resumiram-se as bandeiras em incursões ao interior do Brasil em busca de ouro, e outras riquezas naturais. O Brasil continuou concentrando-se no litoral e zonas ribeirinhas, isso porque a única forma desenvolvida de transporte na época era por navio, e a incursão foi terra adentro até um limite de mais ou menos 200 km da costa. Os povoados cresceram, em volta dos rios e formaram-se as primeiras cidades que cresceram de forma desordenadas, conforme pensava o amigo do rei que era dono de tudo. A partir da primeira guerra mundial 1914, o mundo procurou ordenar o crescimento exagerado das cidades buscando atender especialmente as condições higiênicas da moradia, alinhamento das novas construções, regulamentação dos estabelecimentos insalubres ou inconvenientes.

Neste tempo de ordenação mundial das cidades nasceu na Alemanha a "" boden politk"" e na Inglaterra a "" t p a ""

No Brasil em 1937 nasceu o primeiro regulamento urbano que foi o Dec.lei 58/1937.

O Dec.lei 58/37 surgiu por alguns poucos motivos: UM em razão do número exagerado de loteamentos irregulares que em razão da precariedade como era feito o cadastro imobiliário não tinha controle de quem era realmente proprietário: DOIS de tal monta que foi editado com a finalidade exclusiva de proteger o consumidor contra o mau loteador. Como se nota o sistema Cartorial Registral ( Registro de Imóveis) sempre foi precário. Somente em 1976, com o advento da Lei 6.015/73 ( Lei dos Registros Públicos) e seus alterações, o sistema registral ganhou a matrícula que tem a finalidade de cadastrar os imóveis nacionais, o que deverá estar perfectibilizado daqui há 100 anos mais ou menos. Quanto ao mau loteador já nasceu a primeira legislação chamando-o de mau loteador . Aliás, como veremos esta pecha perseguirá o Loteador até os dias de hoje. Vigi o Dec- Lei 58 até agora, foi apenas derrogado parcialmente pela lei 6.766/79 que numa visão mais moderna foi editada com a finalidade de regrar alguns requisitos urbanísticos mínimos para implantação de loteamento, e continuar a proteger o consumidor contra o eterno mau loteador. A lei 6.766/79 além de seu objeto, que foi de dar maior sustentação urbanística as cidades e a proteção ao comprador de lote, também contemplou o mau loteador com previsões criminais e administrativas, para os que tentassem ludibriar a nova Lei. De tal forma que tipificou o proprietário da área e o corretor de imóveis com penas de reclusão. Porém na implantação da lei 6766/79, muitos municípios limitaram-se a copiar das grandes cidades sua legislação ficando com isso com uma legislação inadequada para as realidades locais. O planejamento urbano trazido pela lei 6.766/79 era matemático, como por exemplo fixar o percentual de 35% entre áreas publica e arruamento como percentual mínimo da gleba a ser loteada. Esta exigência frustou muitos investimentos levando por conseqüência diversos a clandestinidade, apesar da previsão criminal da lei.

Com o Código de Defesa do Consumidor Lei 8.078/90, ficou estipulado que o comprador de imóvel teria direito a devolução das quantias pagas no caso de desfazimento do negócio, o que foi na verdade uma intromissão do Estado nos negócios que dizem respeito as relações negociais entre comprador e vendedor de lotes urbanizados, aumentando ainda mais a proteção do comprador de lote frente ao seu algoz vendedor. Em 29 de janeiro de 1999, entrou em vigor a lei 9.785/99 que desamarrou o poder público municipal de planejamento matemático, não exigindo mais percentual sobre a área para a aprovação de um loteamento. A partir da edição desta lei, o Poder público solicitará na aprovação de projetos urbanísticos de áreas verdes e prédios públicos somente no caso em que efetivamente for necessário a locação destes espaços para o desenvolvimento de políticas urbanas municipais.

Em 10 de julho de 2001 foi sancionada a Lei 10.257 autodenominada de Estatuto da Cidade que coloca na mão do poder público municipal diversos instrumentos para efetivamente realizar uma política urbana sustentável para as cidades.

Uma das exigências da lei 10.257 é que seja reeditada a Lei de Loteamento, com a finalidade de simplificá-la buscando diminuir o custo de lotes produzidos, o que deverá ser feito pela Câmara Federal. Como certeza sob a batuta do Estatuto da Cidade, a Câmara Federal estará em breve apresentando a sociedade brasileira o novo esboço da legislação urbanística federal.

Quanto a edificações temos em vigor a lei 4.591/64, que trata das incorporações e condomínios. esta lei foi substancialmente modificada pela medida provisória 2219 de setembro de 2001, e deverá também ser reeditada com a finalidade de diminuir o custo da construção civil.

Porém esta lei concebida em 1964 também veio proteger o consumidor do mau incorporador. Ou seja não é apenas o loteador o vilão desta história, todos que tratam da indústria urbana são rigorosamente tipificados nas legislações extravagantes que tratam do assunto.

Assim estamos diante de um momento histórico. Prestes a reeditar a Lei Federal sobre parcelamento do solo, bem como a Lei Federal sobre Condomínio e Incorporações. Se vigirem o tempo de suas antecessoras, será Lei para mais 30 anos no mínimo que determinarão a forma como as cidades evoluirão atendendo aos princípios do Estatuto da Cidade, de forma sustentável.

"QUAL O PROFISSIONAL LIBERAL MAIS LIGADO A ÁREA IMOBILIÁRIA? Esta pergunta não é tão difícil de ser respondida. O Corretor de Imóveis é a pessoa que vive o mercado dia e noite. O empreendedor, o vendedor e o comprador sempre procuram um Corretor de Imóveis para ter uma avaliação do mercado, qual o tipo de imóvel que esta vendendo, qual o valor que o mercado esta absorvendo, como são as propostas para compra, se parcelada, se a vista, se na troca, enfim toda a série de modalidade de negociações que envolvem uma transação imobiliária.

Por cautela e por ofício o corretor de imóveis conhece o suficiente a documentação do imóvel que vende, é um conhecimento que empresta a seus clientes formulando na prática, inclusive contratos assumindo uma responsabilidade profissional que não é sua, e que as vezes poderá levá-lo a responder civil e criminalmente por este ato. ( vide nota 1)

Pois, com o Estatuto da Cidade Lei 10.257/01, as exigências para o exercício da atividade de corretor de imóveis ficaram maiores. Tudo o que consta no Estatuto da Cidade como instrumentos de política urbana deverá estar vinculado ao Plano Diretor das cidades.

Assim, os Corretores de Imóveis a partir de agora deverão ter como instrumento de trabalho o Plano Diretor das cidades que atuam, isto porque, na hipótese de incidir sobre determinada área alguns destes instrumentos de política urbana, o valor do imóvel reduzirá em mais de 50%.

Para exemplificar numa área em que o município indicou no Plano Diretor como área para Parcelamento Compulsório do Solo, o proprietário terá, a partir da notificação, o prazo de 1 (um) ano para apresentar o projeto. Mesmo que proceda na venda durante este ano, o prazo não deixa de correr. Se o proprietário não apresentar o projeto a área passa a ser tributada com o IPTU progressivo, que pode alcançar até 15% do valor do imóvel ao ano.

Outro exemplo é o chamado direito de preempção, que vem a ser a preferência igual a do locatário ou do condômino. Se a Prefeitura incluir no plano diretor imóvel em que vá exercer o direito de preferência na compra contra terceiros, este imóvel sem dúvida alguma sofrerá uma desvalorização tamanha, que é capaz de sequer ter comprador para ele.

Antes da vigência do Estatuto da Cidade bastava buscar a viabilidade no Município, ou então consultar sobre o índice e a vocação do local para construção, se comercial, misto ou residencial.

Agora incorpora-se na vida do corretor de imóveis uma rotina maior, que é o dia-a-dia com o Plano Diretor para cumprir fielmente o seu trabalho de intermediação imobiliária.

De resto deverá o Corretor de Imóvel ficar atento a implantação do Estatuto da Cidade e participar das audiências públicas, conferências e palestras que o Poder Público esta obrigado por lei a promover para completar o processo legislativo, defendendo com isso o mercado que no dia-a-dia é feito por este profissional liberal.